W dzisiejszym wpisie opowiem o mieszkaniowym rachunku powierniczym czyli bardzo dobrym zabezpieczeniu interesów nabywcy mieszkania lub domu od dewelopera.
Wyróżniamy cztery mieszkaniowe rachunki powiernicze:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Umowa o mieszkaniowy rachunek powierniczy zawierana jest przez dewelopera z wybranym przez niego bankiem. Nabywca lokalu wpłaca cenę zakupu mieszkania lub domu na wskazany numer rachunku a bank wypłaca zgromadzone środki deweloperowi według zasad zależnych od rodzaju mieszkaniowego rachunku powierniczego. Umowę rachunku bankowego może wypowiedzieć tylko bank i tylko z ważnych powodów.
Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
W mojej ocenie niewątpliwie najlepsze zabezpieczenie dla nabywcy mieszkania lub domu od dewelopera, ponieważ deweloper otrzymuje pieniądze wpłacone do banku przez nabywcę dopiero wtedy, gdy deweloper przeniesie prawo własności na nabywcę a bank otrzyma odpowiednie dokumenty potwierdzające dokonanie tych czynności, czyli odpis umowy w formie aktu notarialnego, a więc po zakończeniu budowy.
Ten rodzaj rachunku stanowi dla dewelopera największe wyzwanie, albowiem musi sfinansować całą inwestycję z własnych środków, co zapewne przekłada się na cenę mieszkania lub domu ale zdecydowanie warto dopłacić, bo zapewnia nabywcy, że nie utraci pieniędzy przeznaczonych na zakup mieszkania lub domu.
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
Rodzaj rachunku, który zapewnia najsłabszą ochronę nabywcy lokalu. Bank wypłaca pieniądze deweloperowi po stwierdzeniu zakończenia danego etapu budowy określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.
Jest to najsłabsza ochrona, ponieważ po zrealizowaniu jednego czy dwóch etapów i otrzymaniu za ich wykonanie pieniędzy deweloper może zostać postawiony w stan likwidacji lub upadłości, co może skutkować nawet zaprzestaniem dalszej realizacji inwestycji.
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową lub z gwarancją ubezpieczeniową
Deweloper zapewni nabywcy gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy – na jego żądanie – środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku:
- ogłoszenia upadłości dewelopera albo
- odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności mieszkania lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa wygasa dopiero w dniu podpisania umowy przenoszącej własność mieszkania lub domu w formie aktu notarialnego.
Zatem, jeżeli deweloper zostanie postawiony w stan likwidacji lub upadłości w trakcie realizacji inwestycji bank lub zakład ubezpieczeń zwróci nam pieniądze.
Powyższe bez wątpienia brzmi korzystnie dla nabywcy, ale pamiętaj że przepisy nie regulują już co ma zawierać treść gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Deweloper nie ma tez obowiązku udostepnienia treści tego dokumentu, jednakże jeżeli nie chce czegoś ukryć przed nabywcą, to powinien udostępnić jej treść do wglądu lub wykonać kopię, ponieważ treść gwarancji nie zawiera tajemnic handlowych lub innych poufnych danych.
Po jej otrzymaniu warto udać się do radcy prawnego, który świadczy porady prawne w tej dziedzinie. Prawnik sprawdzi, czy gwarancja faktycznie stanowi zabezpieczenie interesów nabywcy czy jednak ogranicza odpowiedzialność banku lub zakładu ubezpieczeń do minimum.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez jedną ze stron w przypadkach przewidzianych przez ustawę deweloperską powoduje, że bank wypłaca nabywcy przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej. Podobnie sytuacja wygląda gdy następuje rozwiązanie umowy deweloperskiej, z tym że strony przedstawią zgodne oświadczenia woli o sposobie podziału środków pieniężnych zgromadzonych przez nabywcę na mieszkaniowym rachunku powierniczym
Jest również kolejna dobra wiadomość mianowicie ten kto, wbrew przepisom ustawy wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym popełnia przestępstwo, które jest zagrożone karą grzywny, karą ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
Zatem każdy pracownik banku odpowiedzialny za wypłatę pieniędzy deweloperowi powinien zastanowić się kilka razy jeżeli chciałby tego dokonać niezgodnie z ustawą.
Reasumując wybierając dewelopera, z którym chcesz podpisać umowę w pierwszej kolejność sprawdź czy będzie korzystał z mieszkaniowego rachunku powierniczego (niestety zdarzają się deweloperzy, którzy chcą omijać ten obowiązek) a jeżeli tak, to z jakiego rodzaju. Niewątpliwie deweloper, który stosuje zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy jest najbardziej wiarygodny, nadto deweloper który oferuje gwarancję bankową lub ubezpieczeniową również warty jest zainteresowania pod warunkiem, że przedstawi treść gwarancji. Najmniejszym zaufaniem można obdarzyć dewelopera, który stosuje otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, jednakże w tym przypadku warto sprawdzić jego dotychczasowe zrealizowane inwestycje, status prawny oraz informacje w internecie.
Warto, aby najważniejsze dokumenty, które otrzymujesz od dewelopera sprawdził radca prawny, który w pisemnej opinii przedstawi czy widzi jakieś zagrożenia dla Ciebie. Możesz skorzystać z mojej pomocy na odległość przesyłając dokumenty na mój adres e-mail biuro@krp-walbrzych.pl lub stacjonarnie w mojej kancelarii.
Jeżeli chcesz poznać jak przebiega zakup mieszkania lub domu od dewelopera zapoznaj się z poniższym wpisem na moim blogu:
Umowa rezerwacyjna i umowa deweloperska. Zakup mieszkania od dewelopera
